棚改降四成,楼市怎么走?2020年福建各地棚改数据分析

众所周知,在过去的两三年间楼市处于棚改去库存的状态,使得各城市、县城甚至乡镇的房价大幅上涨。棚改是去库存的主要措施之一,在棚改之初释放出了大量购房需求,但是随着棚改规模的缩小,货币补偿的减少,最终这股推动力会逐步衰退。与此同时,棚改之后必定大量供地建房,当两三年后这些项目开始逐步建成交付,必将会大量增加房源供应,而此时前些年棚改启动时激发出的购买力已经消耗一空,只怕无力再维持楼市成交量,这个时候楼市就会慢慢熄火,价量齐跌,甚至回归原点。因此,我们要观察各地楼市的演变以及未来房价趋势,棚改是一个很好的切入点,尤其是对于没有人口流入的三四五线城市而言,棚改对于楼市上行提供的动力极大。

今年初福建省住建厅官网公布了2020年各地上报的棚改计划,今年福建省公租房和棚改项目一共92个,6.47万套,建设面积800万方。和2018年、2019年不同的是,今年各地上报的是公租房加上棚改项目,一共包含9个公租房项目,24865套,建设面积267万方。其中7个项目在厦门,24713套,建设面积266万方,此外南平和宁德还各有一个小项目。

如果扣除掉这些公租房,那么2020年福建全省的棚改项目是83个,3.98万套,建设面积533.6万方。而2019年全省一共上报135个项目,6.37万套,建设面积888万方;再往前,2018年上报133个项目,4.54万套,507万方。

由此可见,和过去两年相比,2020年福建省棚改项目最少,套数最少,建设面积也只比2018年多一些。与2019年相比,2020年棚改项目减少52个,建设套数下降37.4%,建设面积下降39.9%。可以说是大幅缩水。可以预见的是,未来对于福建楼市而言,棚改去库存的时代已经一去不返。而过去这几年大规模棚改旧改建设的大量房源,则将会在未来两三年逐步进入市场,待消化的房源库存还会进一步增加。涨价去库存的时代已经落幕,降价去库存的时代刚刚登场

与2019年相比,今年棚改规模减少最多的是福州和漳州,福州今年上报项目16个、5405套、103.6万方,与去年同比,项目减少14个,套数下降51%,建设面积下降39.2%。漳州今年上报项目12个、3022套、47.2万方,与去年同比,项目减少13个,套数下降80%,建设面积下降77.7%。漳州和福州两地的棚改刹车踩得有点猛。

福州2017年底提出旧改“三年计划、两年实施”,如今2020年虽然是三年计划的第三年,但是两年实施期满,2019年更是前无古人的土拍大年。从去年下半年开始福州就已经出台拆迁补偿新政,降低货币补偿标准和货币补偿比例,此后多个旧改项目暂缓实施,2020年棚改规模大幅减少在情理之中,这在半年前就已经看出端倪。而漳州的棚改规模已经不能用腰斩来形容,一下子从去年的全省第二,退到了今年的全省第四,套数和建设面积减少近八成,这已经是腰斩到了脚脖子,这两年来漳州房价地价都大幅下跌,棚改规模大幅减小正是楼市顶峰之后下行期的真实写照。

而对于厦门来说,这些年来的房价上涨并不因为棚改,毕竟平原面积较大,加上不断填海造地,存量土地甚多,而截止2018年末厦门户籍人口数量也只有242.5万人,没有必要进行大面积征迁棚改。实际上2016年拍出的地如今还有大量房源没有卖出。如果今年厦门上报的24713套公租房能够顺利建成,预计能解决六七万人居住需求,对于平抑房价倒确实能起到一定作用。

而2019年和2020年泉州市则成为福建当之无愧的第一棚改大市,今年泉州是福建省内上报棚改套数唯一超万套的城市,共11个项目,16735套,建设面积188.4万方;2019年则是25个项目,20836套,建设面积更是高达296.7万方。而2018年泉州棚改规模尚且排在全省第三。事实上过去这两年来泉州房价之所以保持稳定,总体上没有大起大落,经济总量和人口数量全省第一,房价却仅仅排在全省第五,其主要原因一方面在于严格的楼市调控,另一方面也离不开大量建设安置房。可以想见的是,未来两三年后,当这两年间泉州建设的天量安置房涌入二手房市场,届时泉州的房价仍然会保持在一个良性健康的状态。

莆田过去两年的棚改规模一直稳居全省前四,2020年由于漳州棚改大幅缩水,莆田跃居全省第三。今年莆田上报棚改项目13个,7296套,建设面积96.5万方,与去年同比项目数量减少12个,套数下降9.5%,建设面积下降15.6%。总体来说2020年棚改规模减少不算很多,比2018年规模还要大。加上如今莆田也已经启动城际铁路建设,看来接下来依旧会延续比较稳定的旧改节奏。由于莆田从2018年底启动土拍限价措施,虽然此后限价标准上调到了1.4-1.5万,没有维持在建发央著地块的1.2万,但比起当年市区房价破两万相比,如今的限价政策还是让莆田房价回到了一个相对合理的区间。如果莆田今后能够和泉州一样继续很好地执行现有的楼市调控政策,不至于过度榨干本地居民购买力,楼市还是能够保持相对平稳状态。

龙岩2020年棚改规模比2019年有所减少,今年和漳州基本持平。此外,南平、宁德两地棚改规模这三年保持稳定上升,尤其是南平,市区规模虽然不大,但棚改面积却连年创新高。而三明棚改规模全省最小。

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